老舊公寓投資，指嘗試購入樓齡 20 年以上 的物業，再用嚟做出租經營。由於購入價通常比較低，可以追求到更高的回報率，但同時會面對 維修開支同空置風險。以下整理咗老舊公寓投資嘅主要 優點同缺點，再講講點樣提高成功率。
老舊公寓投資嘅優點
1. 價格低，容易做到高回報率
舊樓嘅建築價值已經折舊得差唔多，可以接近地價去買。換句話講，租金收入如果同新樓差唔多，因為購入價低，表面回報率通常會比較高。
2. 折舊帶嚟嘅節稅效果
木造或者輕鋼結構嘅舊公寓，耐用年限短，建築價值可以喺幾年內折舊晒。會計入費用，做到明顯嘅節稅作用。
3. 有提升價值嘅空間
經過翻新或者改裝，舊公寓可以大幅提高吸引力，從而推高租金同改善入住率。
老舊公寓投資嘅缺點
1. 維修成本高
屋頂、防水、外牆、管道好多時已經好舊，買入之後可能即刻要準備幾百萬日圓去做大規模維修。
2. 融資條件嚴格
樓齡越舊，貸款年期就越短，每月供款壓力就會更大。有時銀行仲會要求自備資金比例高啲。
3. 空置風險大
同新建或者樓齡淺嘅物業比較，舊樓競爭力不足。如果設備同間隔都過時，好可能難搵租客。
成功嘅關鍵要點
購入前要徹底調查
要做建築檢查，掌握清楚邊啲地方要維修同費用幾多，仲要睇返以往嘅維修紀錄。
重視地段選擇
即使係舊樓，如果喺租務需求旺盛嘅地區，翻新後都可以變得有競爭力。近車站、學校、企業集中的地段尤其有利。
制定改造計劃
買入嘅時候就要將翻新／改造計劃同成本計埋喺預算，並且計算回本周期。
靈活運用融資
要搵對舊樓比較熟悉嘅金融機構，例如地方銀行、信用金庫或者非銀行機構，最好同幾間傾下。
總結
老舊公寓投資嘅模式，係 低價入手 → 提升價值 → 拉高回報率。不過，維修成本、融資條件同空置風險都係不可忽視嘅重點。只要做足調查、計劃周詳，老舊公寓都可以變成 長期而且穩定嘅收入來源。
