1. 都市部 vs 地方
-
都市部（東京23區、大阪、名古屋核心）：
-
空室率明顯低於全國平均（2025年：東京8.5% vs 全國13.2%）。
-
企業、外國人勞工、富裕層集中，租賃需求硬淨。
-
租金持續高位，仲要加上 AI・IoT 設備、EV充電、共享辦公空間等「加值」配套，已經唔係「有更好」而係「無就唔租」。
-
-
地方／郊外：
-
空室率好多地區超過20%，人口減少＋高齡化加劇問題。
-
無競爭力嘅物件（例如無管理、舊、交通差）會加快被淘汰。
-
反之，如果係地方核心（有交通、醫療、教育設施），需求仍可維持，算係「局部例外」。
-
2. 高級賃貸 vs 一般賃貸
-
高級賃貸：
-
需求來源：在宅勤務普及、富裕層國際化、多據點生活。
-
特徵：100㎡以上大單位、品牌公寓、酒店式服務。
-
賃料持續上漲，屬於「成長市場」。
-
-
一般賃貸：
-
面對激烈價格競爭，同時空室風險加大。
-
投資者如果只靠「便宜」搶客，會越來越難生存。
-
必須靠差異化（管理水平、翻新、特色服務）先有競爭力。
-
3. 設備與服務的“最低門檻”分化
-
都市部：高速Wi-Fi、防音、工作空間、EV充電已成為「標配」。冇就直接被市場淘汰。
-
地方：要靠管理力、特色加值（例如醫療資源便利、社區型服務）嚟突圍。
4. 對投資者嘅啟示
-
都市部・高級物件：屬於增長區，投資回報雖然起步成本高，但需求穩定、流動性好。
-
地方・一般物件：風險愈來愈高，若非核心區域，空室率問題會拖低收益，必須靠創新管理或翻新策略先有生存空間。
結論：
未來幾年，日本借賃市場嘅確係一路走向「二極化」：
-
一邊係都市＋高級化，強調品質、配套、國際化需求；
-
另一邊係地方＋一般物件，面臨人口與需求結構性下滑，只能靠管理力生存。
對投資者嚟講，策略要清晰：要麼專注大城市高端市場，要麼就喺地方市場搵「有條件突圍」嘅獨特物件。
